中間省略できる？数次相続が発生している場合の相続登記について解説

更新日：2022-01-21
『相続登記をしないまま相続人が亡くなり、自分が相続人になった』
『数次相続が発生している場合の相続登記手続きについて詳しく知りたい』

この記事はそのような方向けに書いています。

こんにちは、司法書士の樋口です。
私は東京都新宿区に本社を構える司法書士法人リーガル・ソリューションの代表司法書士で、相続、不動産登記、不動産に関する訴訟手続きをメインに取り扱っています。

長年相続手続きをしないままでいると、手続きをしないまま相続人が亡くなってしまうということが往々にしてあります。

この場合、相続人の地位承継者が手続きに関与しなければなりません。

相続登記の義務化に伴い、他人事ではなくなったという方もいらっしゃるのではないでしょうか？

今回は、数次相続とはそもそも何か、誰がどのような流れで相続人になるのか、中間の相続人へ登記せず直接移転出来るか等、具体例を交えて解説しています。

そもそも相続登記とは何かという点を具体的に知りたい方は『相続登記とは？亡くなった人の不動産の名義変更について法改正点も含め解説』をご覧ください。

数次相続とは？

人が亡くなると、遺産はその人の相続人に引き継がれます。 

相続人が何人かいる場合には、遺産分割などで取得する人が決まるまでは、遺産は相続人全員の共有となります。  

相続の発生後、遺産分割までに時間が空くと、共有状態の間に、共同相続人のうちの誰かが亡くなってしまうことがあります。  

このように、ある人が亡くなったあと、相続登記の手続きをしないうちに相続人も死亡し、複数回の相続が発生している状態を「数次相続」と呼んでいます。 

数次相続と代襲相続の違い

数次相続と同じように複数の関係者が亡くなっている場合として、代襲相続があります。  

代襲相続は、本来であれば相続人となるべき人が、被相続人よりも先に死亡するなどして相続権を失っているときに、その人の相続人が代わりに承継することをいいます。

上の数次相続の例では、Ａについて相続が開始し（第一次相続）、その後にＢが死亡しています（第二次相続）。 

Ａの遺産についての権利は、法定相続分に応じてＢが承継したあと、Ｂの死亡によりＤに引き継がれます。 

他方、代襲相続の場合、Ａの権利義務は、Ｂを経由せずに、ＡからＤに直接に移転します。  

このときのＤの法定相続分は、本来であればＢが受け継ぐはずだった持分（2分の1）と同じになります。 

数次相続の持分の具体例

数次相続となるのは、相続が発生したにもかかわらず、登記の手続きがされないまま放置されていたという場合がほとんどです。 

一般に、発生する相続の回数が多いほど、手続きに関与すべき相続人が増え、その法定相続分も細分化されていきます。 

遺産分割協議を行い、特定の人に承継させるということも可能ですが、そのためには相続人全員で話し合いをする必要があります。 

関係者が子や孫、その配偶者、甥姪などになってくると、互いに連絡先を知らず、手続きが難航することも少なくありません。 

そのような事態にならないよう、身近な方が亡くなったら、早めに手続きをすることをおすすめします。 

関連記事：手続きしなくてもいい？亡くなった祖父母の土地建物の名義変更について解説

直接移転出来るか

では、すでに複数の相続が発生している場合には、どのような手続きが必要になるのでしょうか。  

ここからは、数次相続の登記手続きについて説明をしていきます。 

登記は、それぞれの原因ごとに分けて申請するのが原則です。  

例えば、ＸがＹに不動産を売却し、その後ＹがＺに同じ物件を売った場合には、①ＸからＹへの所有権移転登記と、②ＹからＺへの所有権移転登記、2件の申請が必要になります。

現在の所有者がＺだからといって、中間者（Ｙ）への登記手続きを省略して、ＸからＺへ直接に名義を移すことは、原則としてできません。 

登記には、権利が変動した過程が忠実に記録されなければならないためです。 

また、Ｙへの移転登記手続きをしないと、Ｙが、当事者以外の第三者に対し、自分が権利を取得したと主張することができなくなってしまいます。 

数次相続の場合も、まずは第一次相続について登記の申請をし、そのあとに第二次、第三次…と、順番に手続きを行うのが原則です。 

ただし、相続登記に関しては、中間者が一人のときに限り、登記名義人から最終の相続人に対して、直接に所有権を移転することができるとされています。 

その理由としては、相続人が誰であるかは戸籍を調べればわかるため、登記の省略を認めても公示上の混乱が生じるおそれは少ないということが挙げられます。  

中間者が一人になる場合としては、次の2パターンがあります。 

㋐中間の相続人が最初から一人しかいなかった 

㋑中間の相続人が複数名いたが、遺産分割や相続放棄などにより一人になった 

中間の相続人に登記せずに直接移転出来るケース

①平成26年5月23日、Ｂが死亡した。
②平成30年3月15日、登記名義人Ａが死亡した。
③令和2年7月14日、Ｃが死亡した。
遺産分割により、Ａが所有していた土地を孫Ｆに取得させたい。

このケースでは、相続が2回、発生しています。 

①第一次相続　被相続人：Ａ　相続人：Ｃ、Ｄ 

②第二次相続　被相続人：Ｃ　相続人：Ｅ、Ｆ 

遺産分割は、相続の開始に遡って効果が生じます。 

事例で、第一次相続に関し、土地はＣが取得するという協議が成立した場合には、この物件については、Ｃのみが相続人であったことになります。 

また、同じ不動産について、ＥＦ間の遺産分割によりＦが取得することになった場合には、Ｅは相続人ではなくなるため、権利を承継することはありません。  

結果として、土地の所有権はＡ→Ｃ→Ｆへと移転しており、中間者がＣ一人ですので、ＡからＦへ、直接に名義を移すことができます。

第一次相続についての遺産分割はＣＤ間で行いますが、Ｃが死亡したあとでも、協議を成立させることができます。 

この場合には、Ｃの相続人であるＥとＦが遺産分割をする地位を引き継ぎますので、ＥＦＤの3名で話し合いをします。

関連記事：やり直し出来る？遺産分割による相続登記（不動産の名義変更）について解説

中間の相続人に登記せずに直接移転出来ないケース

①平成26年5月23日、Ｂが死亡した。
②平成30年3月15日、登記名義人Ａが死亡した。
③令和2年7月14日、Ｃが死亡した。
④令和3年11月17日、Ｅが死亡した。
遺産分割により、Ａが所有していた土地を孫Ｆに取得させたい。

先の事例で、ＡやＣについての遺産分割が未了のうちに、令和3年11月17日にＥが死亡したとします。  

この場合には、前の話と異なり、ＡからＦへ、1回の登記手続きで所有権を移転することはできません。 

※相続人が一人しかおらず、遺産分割の協議を行うことができないため。
参考：平成25(行ウ)372　処分取消等請求事件　平成26(行コ)116　処分取消等請求控訴事件

第一次相続については、ＦＤ間で遺産分割協議を行い、Ｃが取得するという合意を成立させることができます。 

しかし、第二次相続に関しては、ＥとＦとで、Ｃの遺産である土地について遺産分割協議を未了のまま、Ｅが死亡しています。 

数名の相続人が話し合って行うのが遺産分割ですので、Ｆ一人しか相続人がいない場合には、協議を行うことができません。 

そのため、このケースでは、①ＡからＥＦへの所有権移転登記と、②ＥからＦへの持分全部移転登記との、2件の登記を申請することになります。  

関連記事：共有持分を相続した場合の相続登記｜計算方法や相続人が不存在の場合も解説

なお、この事例はあくまでＣについての遺産分割協議がされないままＥが死亡した場合の話です。 

Ｃの死亡後、ＥＦ間でＦが取得する旨の協議が成立しており、登記手続きだけをしていないという場合であれば、登記申請1件のみで、ＡからＦに所有権を移転することが可能です。 

登記申請書記載例

上で説明した事例について登記を申請する場合、申請書の記載例は次のようになります。  

【ＡからＦに、直接に移転できるケース】 

※1　登記の原因について  

平成30年3月15日にＡが死亡したことによりＣが相続した不動産を、令和2年7月14日のＣの死亡に伴いＦが取得しました。 

このことを表すため、登記の原因欄には「平成30年3月15日Ｃ相続令和2年7月14日相続」と記載します。 

※2　登録免許税について 

相続による所有権移転登記の登録免許税は、（申請する年度の固定資産評価額）×（0.4％）で算出します。 

記載例では評価額を1,000万円としていますので、免許税額は4万円となります。  

【ＡからＦに、直接に移転できないケース】

※3　課税価格、登録免許税について 

数次相続では、一定の要件を満たした場合には登録免許税が免除されます。 

詳細は、次の項で説明します。

現在、誰が所有者なのかわからない不動産が全国的に多く見られ、いわゆる所有者不明土地問題として大きな社会問題になっています。  

このような事態になったのは、相続登記の手続きが放置されていることが大きな原因だと言われています。  

そこで、手続きを促すため、次の条件を満たした場合には登録免許税を免除するという特例措置が設けられました。 

• 個人が土地の所有権を取得したこと 
• 取得の原因が、相続、相続人に対する遺贈であること
• 取得者が、上記の原因による所有権移転登記手続きを行う前に死亡したこと

主に数次相続を念頭において作られた特例ですが、他の場面でも適用される可能性があります。 

例えば、Ｙが、Ｘから相続した土地をＷに売却したあと、その登記手続きをする前に死亡したような場合です。  

このケースでは、不動産はすでにＷに売却されていますので、その所有権をＹの子Ｚが相続によって取得することはありません。  

ただ、Ｙには、Ｗに対し売買による所有権移転登記手続きをする義務があり、この債務はＺに引き継がれます。 

登記手続きとしては、ＸからＹへの相続による所有権移転登記と、ＹからＷへの売買による所有権移転登記の、2件の申請が必要です。 

前者の登記については特例の要件を満たしていますので、登録免許税の免除を受けることができます。 

この措置の適用対象となるかどうかは、登記原因証明情報として提供する戸籍を見ればわかるため、別途、特別な証明書などを添付する必要はありません。  

ただし，申請書に根拠条文を記載することが必須とされており、これがない場合は非課税にはなりません。  

なお、この措置が設けられた当初は、免税される期間は令和3年3月31日まででしたが、令和3年度の税制改正により、令和4年3月31日までに延長されています。

必要書類

添付書面	具体例
登記原因証明情報	・被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍 ・特別受益証明書 ・相続分譲渡証明書 ・遺言書 ・遺産分割協議書 ・遺産分割調停調書、審判書 ・被相続人の戸籍附票、住民課除票
住所証明書	・住民票 ・戸籍の附票
代理権限証明書	・委任状
相続証明書	・被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍 ※登記原因証明情報としての戸籍と兼用できる

（スマホでは右にスクロールできます）

登記原因証明情報

数次相続の中間者が一人になりうる場合として、遺産分割協議での合意や相続放棄のほかに、次のケースが挙げられます。 

• 相続人の中に、特別受益者がいる
• 相続人の間で、相続分の譲渡が行われた

特別受益は、相続人の中に、被相続人から贈与や遺贈を受けた人がいる場合に、相続人間の公平を図るために設けられた制度です。 

遺産分割において特別受益の主張がされた場合には、贈与や遺贈によって得た利益が、本来の法定相続分から控除されます。 

受けた利益が本来の割合よりも多い場合には、その相続人の取得分はゼロとなります。 

相続分の譲渡とは、法定相続分の全部または一部を、他の人に譲ることをいいます。 

自分の相続分のすべてを他の相続人に譲渡した場合には、その人は遺産分割の当事者にはならず、財産を承継しません。 

	効果	必要な書類
特別受益	利益を受けた人の相続分が減少する	特別受益証明書
相続分の譲渡	譲渡を受けた人の相続分が増加する	相続分譲渡証明書

（スマホでは右にスクロールできます）

関連記事：相続分の譲渡と相続登記｜添付書類や第三者へ譲渡した場合についても解説

戸籍謄本

相続登記の際には、誰が相続人となるのかを確認するため、次の戸籍を揃える必要があります。 

• 亡くなった人：出生から死亡まですべての戸籍・除籍・原戸籍謄本 
• 相続人、相続人地位承継者：現在の戸籍謄本（抄本）

この戸籍一式ですが、相続登記だけでなく、相続税の申告や預貯金の解約・名義変更の手続きの際にも、原本の提出を求められることが多いです。 

関連記事：放置してもかかる？相続登記（不動産の名義変更）と相続税について解説

審査などが終われば返してもらうことができますが、戸籍を一通ずつしか取得していない場合、一か所に提出してしまうと、完了するまで他の手続きを進めることができません。

かといって、同じ戸籍を何通も取得していたのでは、費用がかさんでしまいます。 

そこで、相続手続きの負担を軽減するために、平成29年5月29日から法定相続情報証明制度が始まりました。  

この制度は、法務局に戸籍一式と、相続関係を一覧に表した図を提出すると、登記官がその一覧図に認証文を付した写しを交付するというものです。 

交付された書類は「法定相続情報一覧図の写し」と呼ばれ、戸籍一式の代わりとして使うことができます。 

相続税の申告や年金手続きのほか、預貯金の解約・名義変更手続きでも使用できますが、金融機関によっては対応していない場合もあります。 

一覧図は被相続人ごとに作成され、また、相続開始時点で生存していた同順位の相続人のみが記載されます。  

そのため、数次相続の場合、法定相続情報一覧図の写しが別々に発行されることになります。 

なお、発行手数料は無料で、相当な範囲内であれば、何通でも交付を受けることができます。 

（数次相続の例） 

相続関係説明図

相続関係説明図とは、亡くなった人の相続関係を簡単な図にしたものです。  

先ほどの法定相続情報一覧図の写しとは違い、どの範囲の関係者まで記載するかについては、特に明確な決まりはありません。  

（一例） 

遺産分割協議書

数次相続のように、亡くなった人が複数いる場合には、それぞれの人ごとに遺産分割を行います。  

その結果を遺産分割協議書に記載する際には、決まった書き方はなく、最低限、次の要件を満たしていれば問題ありません。 

㋐被相続人、遺産の内容、遺産を取得する相続人が特定されていること
㋑相続人またはその地位承継者の全員が関与していること  

㋐に関し、数次相続の場合に、最終的な協議の結果のみが記載された遺産分割協議書が、相続登記の添付書面として認められた例があります。 

先の事例でいうと、Ａの遺産について、Ｆが不動産を取得したという記載しかない遺産分割協議書でも登記手続きができる可能性があるということです。 

これが認められるのは、相続関係を合理的に推認すると、次の2つの合意を含む趣旨と考えることができるためです。 

• 第一次相続について、Ａの相続人や地位承継者による、Ｃが不動産を承継する合意
• 第二次相続について、Ｃの相続人による、Ｆが不動産を取得する合意

相続登記の依頼を受けて司法書士が作成する場合には、不明瞭な部分を残さないよう、それぞれの遺産分割について分けて記載することが多いかと思います。  

また、何通もあると混乱が生じるおそれがありますので、一つにまとめて作成することも少なくありません。 

（記載例） 

住所証明情報

登記簿に権利者として記録される相続人については、住所を証明する書類を添付します。 

具体的には、住民票や、戸籍の附票、印鑑証明書などです。

委任状

自分で登記の申請をしない（申請書に自分の印鑑を押さない）場合には、実際に手続きをする人への委任状が必要になります。  

司法書士に依頼した場合には、委任状も司法書士が用意します。  

法務局のホームページに記載例が掲載されていますので、知人や家族に手続きをしてもらう場合には、法務局のホームページをご参照ください。 

登記費用

登記の手続きを司法書士に依頼した場合には、登録免許税などの実費のほかに、報酬も支払う必要があります。 

報酬については各事務所が自由に決めることができますので、どこに依頼するかにより、かなり差が出てきます。  

数次相続の場合、相続関係が複雑になっていることが多く、誰が相続人となり、どのような登記を申請すべきかについて、慎重な判断が必要になります。 

そのため、通常の相続登記手続きよりも、報酬を加算している事務所が多いようです。

関連記事：相続登記の費用はいくらくらい？必要経費と報酬の相場について解説