更新日：2022-02-27
『遺産分割調停が終わったので、不動産の名義変更をしたい』
『登記に必要な遺産分割調停調書の文言について詳しく知りたい』
この記事はそのような方向けに書いています。
こんにちは、司法書士の樋口です。
私は東京都新宿区に本社を構える司法書士法人リーガル・ソリューションの代表司法書士で、相続、不動産登記、不動産に関する訴訟手続きをメインに取り扱っています。
家庭裁判所の遺産分割調停手続きが成立して、ひと段落ついたという方もいらっしゃるかと思います。
しかし遺産分割調停が成立したからといって、不動産の登記簿を裁判所が自動的に書き換えてくれるわけではありません。
調停で合意した通りに不動産の名義変更をするには、調停の当事者が登記申請をする必要があります。
この記事では、遺産分割調停成立後の相続登記手続きの基礎知識から、さまざまな事例の登記手続きについて詳しく解説しています。
調停調書の文言によって必要となる手続きや書類が異なりますので、遺産に不動産があり遺産分割調停を検討している方、遺産分割調停が成立した方の参考になると思いますのでよろしければ最後までお読みください。
相続登記の全体について詳しく知りたい方は『相続登記とは？亡くなった人の不動産の名義変更について法改正点も含め解説』をご覧ください。
この記事で分かること
遺産分割調停とは
遺産分割調停とは、裁判所で話し合いをして行う遺産分割です。
被相続人の遺産について、誰がどのような割合で取得するかを決める手続きのことを遺産分割といい、次の3つの方法があります。
①遺産分割協議：相続人全員が話し合って行う
②遺産分割調停：相続人全員が家庭裁判所で話し合って行う
③遺産分割審判：家庭裁判所が強制的に決める
まずは①遺産分割協議がされることが多いですが、話がまとまらなかったり、協議自体を行うことができなかったりするケースもあります。
このような場合には、各相続人は、家庭裁判所に対し、②遺産分割調停や③遺産分割審判の申立てをすることができます。
②遺産分割調停と③遺産分割審判、どちらの申立てをすることもできますが、審判を求めた場合でも、職権により、いったん調停に付されることが多いです。
調停の場でも合意ができなかったときは、そのまま審判手続きに移行します。
関連記事：遺産分割審判による相続登記｜登記原因や競売となった場合についても解説
遺産分割調停調書の効力
無事に調停が成立すると、合意の内容を証明する書類（調停調書）が作成されます。
この調停調書は、確定した遺産分割審判と同一の効力を持ちます（家事事件手続法第268条第1項）。
判決があった場合と同様の強い法的効力がありますので、調停調書に記載された内容のとおりに、登記手続きや強制執行を行うことができます。
ただし、裁判所が登記の名義変更手続きまでしてくれるわけではありません。
登記簿を書き換えるためには、自分で法務局に行って登記申請をする必要があります。
申請の際、添付書面として調停調書も提出しなければなりませんが、原本は裁判所で保管されていますので、法務局には正本か謄本を出します。
・原本：調停が成立した際に裁判官が押印した書類
・正本：権限のある人（裁判所書記官など）が原本に基づいて作成・認証した書類で、原本と同一の法的効力を持つ
・謄本：原本をコピーしたうえで、権限のある人が原本の内容と同一である旨の認証をした書類
正本や謄本は、交付の請求をして手数料を払うと、発行してもらえます。
いつ手元に届くかは裁判所によって差がありますが、一般的には、直接取りに行く場合で2～3日、郵送だと1週間程度かかります。
なお、調停調書の保存期間は30年で、この期間中はいつでも交付の請求をすることができますが、期間を過ぎると原則として廃棄されるため、取得できなくなります。
遺産分割調停調書の文言
調停調書を使って登記申請をする場合の手続きは、現在の登記名義人が誰になっているか、また、調書の文言がどのように記載されているかによって違ってきます。
まず、登記の名義が被相続人のままになっているときは、調停によって不動産を取得した相続人が、単独で申請をすることができます。
（文言例）
申立人は、別紙遺産目録記載の土地を取得する。
一方、すでに相続登記がされている場合に単独で登記手続きをするには、上の文言だけでは足りず、登記手続条項も必要です。
登記義務者に対し、一定の登記手続きをするよう命じる文言のことを、一般に、登記（手続）条項と呼んでいます。
（文言例）
申立人は、別紙遺産目録記載の不動産を取得する。
相手方は、申立人に対し、別紙遺産目録記載の土地につき、遺産分割を原因とする持分全部移転登記手続をする。
上の例で２行目の部分が、登記手続条項です。
似たような書き方ですが、「登記手続きに協力する」「登記に必要な書類を提供する」という文言では、手続きを義務づけているとはいえず、単独申請はできないとされています。
登記手続条項がない場合には、持分が減る相続人と、権利を取得した相続人とが、共同して手続きをする必要があります。
しかし、裁判所を介さないと合意できなかったような相手が、進んで登記手続きに協力してくれるとは限りません。
どうしても協力が得られないときは、訴訟を起こし、名義変更手続きをするよう判決をもらわなければならなくなります。
せっかく調停で合意したにもかかわらず、さらに訴訟が必要となると、余計な時間や費用がかかってしまいます。
また、法定相続分による登記がなされていないときでも、調停調書の記載が不十分で申請が通らないというケースもあります。
登記手続きの際に困ることがないよう、記載してほしいことをきちんと裁判所に伝えることが大切です。
以下、特に注意が必要な例をいくつか挙げます。
数次相続の場合
事例
平成20年7月25日、Ａが死亡した。
Ａの相続人として、子ＢＣＤの3名がいる。
Ａの遺産分割が行われないうちに、令和3年5月24日、Ｂが死亡した。
Ｂの相続人は、配偶者Ｅと子Ｆである。
遺産分割調停の結果、Ａが登記名義人となっている土地について、Ｆが取得する旨の合意が成立した。
事例のように、ある人が亡くなったあと、遺産分割をしないうちに相続人も死亡してしまったような状態を、数次相続と呼んでいます。
ＦはＡの相続人ではありませんが、関係者（ＣＤＥＦ）全員の合意があれば、ＡからＦに、直接に登記の名義を移すことも可能です。
関連記事：中間省略できる？数次相続が発生している場合の相続登記について解説
この場合の登記の原因は、「平成20年7月25日Ｂ相続令和3年5月24日相続」となります。
平成20年7月25日にＢがＡから相続した土地を、Ｂの死亡により、令和3年5月24日にＦが取得した、という意味です。
このことを証明するため、登記申請の際には、少なくとも次のことがわかる書類を添付する必要があります。
・Ａが平成20年7月25日に死亡したこと
・Ａの相続人がＢＣＤであること
・Ｂが令和3年5月24日に死亡したこと
・Ｂの相続人がＥＦであること
・Ａの相続人の間で、土地をＢが取得する旨の遺産分割が成立したこと
・Ｂの相続人の間で、土地をＦが取得する旨の遺産分割が成立したこと
しかし、遺産分割の調停調書は、次のような記載になっていることが少なくありません。
（文言例）
（Ａの氏名、本籍、最後の住所、生年月日、死亡日）
（ＣＤＥＦの住所、氏名）
Ｆは、別紙遺産目録記載の土地を取得する。
Ｂの氏名や死亡年月日が書かれていないため、この調停調書だけでは証明書として不十分です。
この場合には、裁判所に更正決定を出してもらう、遺産分割協議書を作るなどの対応が必要になってきます。
代償分割の場合
事例
平成20年7月25日、Ａが死亡した。
Ａの相続人として、子ＢＣの2名がいる。
遺産分割調停により、Ａ名義の土地をＢが取得し、代わりにＢがＣに対し450万円を支払う旨の合意が成立した。
遺産の分け方としては、主に次の3つがあります。
- 現物分割：特定の相続人が遺産を取得する
- 代償分割：特定の相続人が遺産を取得する代わりに、他の相続人に対して金銭などの支払いをする
- 換価分割：第三者に遺産を売却し、その代金を相続人の間で分ける
代償分割の場合に、登記手続きの前提として金銭を支払うという記載になっているときは、代償金を払わなければ、登記の申請をすることは認められません。
（文言例①）
Ｂは、別紙遺産目録記載の土地を単独で取得する。
Ｂは、別紙遺産目録記載の土地を取得した代償として、Ｃに対し、令和〇年〇月〇日限り、金４５０万円を支払う。
①のような文言であれば、代償金の支払いとは関係なく、登記の申請をすることができます。
（文言例②）
Ｂは、別紙遺産目録記載の土地を取得する。
ただし、右の相続登記手続は、ＢがＣへの金４５０万円の支払いを完了したときにする。
②の場合には、先にＣに対して450万円を払い、その支払いをしたことを証明する書類を添付しなければ、登記手続きはできません。
共有の場合
事例
平成20年7月25日、Ａが死亡した。
Ａの相続人として、子ＢＣの2名がいる。
遺産分割調停により、Ａ名義の土地をＢＣが同じ割合で取得する旨の合意が成立した。
不動産が共有の場合には、登記簿に各共有者の持分が記録されます。
そのため、登記原因証明情報となる調停調書も、誰の持分がいくらなのかがわかるような記載になっていなければなりません。
（文言例）
別紙遺産目録記載の土地は、Ｂ及びＣが持分各２分の１の割合で共有取得する。
相続分の譲渡があった場合
事例
平成20年7月25日、Ａが死亡した。
Ａの相続人として、子ＢＣの2名がいる。
Ｂは、子Ｄに対し、自己の相続分の全部を譲渡した。
遺産分割調停の結果、Ａ名義の土地は、ＣＤが持分2分の1ずつで取得することになった。
相続分の全部譲渡があった場合には、遺産分割は譲り受けた人（Ｄ）と他の相続人（Ｃ）との間で行われ、譲渡した人（Ｂ）が関与する必要はなくなります。
（文言例）
別紙遺産目録記載の土地は、Ｃ及びＤが持分各２分の１の割合で共有取得する。
上記のような記載がある調停調書を添付しても、ＡからＣＤへ、持分2分の1ずつの所有権移転登記を申請することはできません。
持分を取得した理由が、Ｃは「相続」、Ｄは「相続分の譲渡」と、それぞれ異なっているためです。
調停調書の内容を登記簿に反映させるためには、①②の登記を順番に申請する必要があります。
①Ａから共同相続人ＢＣへ、「相続」を原因とする所有権移転登記
②譲渡人Ｂから譲受人Ｄへ、「相続分の贈与（売買）」による持分移転登記
なお、調停調書に加えて、ＢからＤへの相続分譲渡証明書を添付したとしても、ＡからＣＤへ、1回で権利を移転することは認められていません。
関連記事：相続分の譲渡と相続登記｜添付書類や第三者へ譲渡した場合についても解説
登記申請書
ここからは、調停調書がある場合の申請書と必要書類について、3パターンに分けて説明していきます。
事例
令和2年3月26日、Ａが死亡した。
Ａの相続人として、子ＢＣＤの3名がいる。
令和4年2月25日、遺産分割調停により、Ａ名義の土地と建物をＢが取得する旨の合意が成立した。
- ㋐法定相続分による登記が入っていない場合
- ㋑法定相続分による登記が入っており、調停調書に登記手続条項がある場合
- ㋒法定相続分による登記が入っており、調停調書に登記手続条項がない場合
（㋐法定相続分による登記が入っていない場合）
※1 登記の原因
「調停」ではなく「相続」が原因となります。
原因日は、被相続人が亡くなった日です。
※2 相続人
不動産を取得したＢの住所、氏名、連絡先を記載し、押印（認印可）をします。
※3 課税価格
登記を申請する年度の固定資産評価額（1,000円未満切り捨て）を記載します。
※4 登録免許税
相続による所有権移転登記の登録免許税は、（課税価格）×（0.4％）で算出します（100円未満切り捨て）。
必要書類（添付書類）
（㋐法定相続分による登記が入っていない場合）
| 添付書類名 | 具体的な書類 |
| 登記原因証明情報 | 【必ず添付する書類】 遺産分割調停調書の正本または謄本 ※1 【場合によっては添付が必要となる書類】 Ａの戸籍（除籍）謄本 ※2 Ａの住民票除票または戸籍附票 ※3 ＢＣＤの戸籍謄本 ※4 |
| 住所証明情報 | Ｂの住民票、印鑑証明書、戸籍附票 ※5 |
（スマホでは右にスクロールできます）
※1 遺産分割調停調書の正本または謄本
調停ではなく、遺産分割協議によって相続登記を申請する場合には、相続人の範囲を確定させるため、次の戸籍が必要になります。
- 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
一方、調停を経ている場合には、原則として上記の戸籍を提出する必要はありません。
調停の申立ての際に、戸籍一式を既に提出しており、相続関係は裁判所によって確認されているためです。
※2 被相続人の戸籍（除籍）謄本
調停調書に被相続人の死亡年月日が記載されていない場合には、その日付がわかる戸籍（除籍）謄本が必要となります。
※3 被相続人の住民票除票または戸籍附票
被相続人の住所が、調停調書と登記簿とで違っている場合に添付します。
調停調書には亡くなる直前の住所が記載されるため、引越しをしたのに住所変更登記の手続きをしていないケースなど、住所が一致しないことがあります。
保管期間が過ぎており、住民票除票や戸籍附票が取得できなかったときは、被相続人が不動産を取得した際の権利証が必要になることもあります。
※4 相続人の戸籍謄本
調停は、相続人のうちの1人（または数名）が、他の相続人全員を相手方として申し立てるものです。
そのため、手続きには相続人全員が関与していますが、調停調書に一部の人の氏名が記載されていないことがあります。
このような場合には、記載がない相続人の戸籍謄本を添付します。
※5 不動産を取得する相続人の住民票、印鑑証明書、戸籍附票
調停調書に相続人の住所が記載されている場合でも、これを登記権利者の住所証明情報として使うことはできません。
調停が成立したあとに、引越しなどで住所が変わっている可能性があるためです。
法定相続登記（共同相続登記）がなされている場合
すでにＢＣＤの持分を3分の1ずつとする登記がなされている場合には、調停の成立後、ＣＤからＢへ、遺産分割を原因とする持分全部移転登記を申請します。
申請は、調停調書に登記手続条項があるときはＢが単独でできますが、ない場合にはＢＣＤが共同して行うことになります。
ただし、今後、共同相続の登記がされたあとに遺産分割が成立した場合の登記手続きについて、運用が変更される見込みです。
現在は、原則として移転登記を共同で申請しなければなりませんが、変更後は、権利者が単独で更正登記によって手続きをすることができるようになる予定です。
具体的な内容はまだ発表されていませんが、本稿で説明している内容も、今後は大きく変わる可能性があります。
登記申請書
（㋑法定相続分による登記が入っており、調停調書に登記手続条項がある場合）
※1 登記の原因
登記の原因は「遺産分割」、日付は遺産分割調停が成立した日です。
※2 申請人
Ｂが単独で登記を申請することができる場合でも、申請書には義務者としてＣＤの住所氏名を記載する必要があります。
押印はＢのみがすればよく、この印鑑は認印でも問題ありません。
※3 登録免許税
遺産分割を原因として相続人に対して所有権を移転する場合には、課税価格の0.4％が登録免許税額になります（100円未満切り捨て）。
（㋒法定相続分による登記が入っており、調停調書に登記手続条項がない場合）
※4 申請人
申請書への押印は、権利者であるＢは認印で問題ありませんが、義務者であるＣＤは実印を押す必要があります。
関連記事：やり直し出来る？遺産分割による相続登記（不動産の名義変更）について解説
必要書類（添付書類）
（㋑法定相続分による登記が入っており、調停調書に登記手続条項がある場合）
| 添付書類名 | 具体的な書類 |
| 登記原因証明情報 | 【必ず添付する書類】 遺産分割調停調書の正本または謄本 【場合によっては添付が必要となる書類】 Ａの戸籍（除籍）謄本 Ａの住民票除票または戸籍附票 ＢＣＤの戸籍謄本 |
| 住所証明情報 | Ｂの住民票、印鑑証明書、戸籍附票 |
（スマホでは右にスクロールできます）
（㋒法定相続分による登記が入っており、調停調書に登記手続条項がない場合）
| 添付書類名 | 具体的な書類 |
| 登記識別情報 （登記済権利証） |
ＣＤの登記識別情報（登記済権利証） ※1 |
| 登記原因証明情報 | 【必ず添付する書類】 遺産分割調停調書の正本または謄本 【場合によっては添付が必要となる書類】 Ａの戸籍（除籍）謄本 Ａの住民票除票または戸籍附票 ＢＣＤの戸籍謄本 |
| 住所証明情報 | Ｂの住民票、印鑑証明書、戸籍附票 |
| 印鑑証明書 | ＣＤの印鑑証明書 ※2 |
（スマホでは右にスクロールできます）
※1 登記識別情報（登記済権利証）
共同相続による登記がなされた際に発行されたものです。
※2 印鑑証明書
登記申請前3か月以内のものが必要になります。
ＣやＤの住所が登記簿上と印鑑証明書上とで違っている場合には、持分移転登記の前提として住所変更登記も申請しなければなりません。
この記事の執筆者
-
東京司法書士会所属 登録番号7208号
東京都行政書士会所属 登録番号第19082417号
司法書士法人リーガル・ソリューション 代表司法書士
行政書士事務所リーガル・ソリューション 代表行政書士
前職の不動産仲介営業マン時代に司法書士試験合格。
都内の司法書士法人に転職し経験を積んだ後、司法書士法人リーガル・ソリューションを設立、同社代表社員就任。
開業以来、遺産相続、不動産登記手続き、不動産に関する紛争の解決（立ち退き、賃貸トラブル、共有物分割請求、時効取得等）に特化。
保有資格は、司法書士、行政書士、宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、競売不動産取扱主任者。
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